南京作为全国首批21 个城市更新试点城市之一 (2021 年)，构建了系统的政策框架：
"1+3+1" 制度体系：《南京市城市更新行动计划 (2024-2026 年)》统领全局，配套《项目管理办法》《绩效评价办法》《中央补助资金管理办法》，形成从规划到实施的闭环
专项规划：《南京市城市更新专项规划》(2025 年 11 月发布) 划定34 个更新片区和62 个更新单元，涵盖六大类型：老旧住区改造类 (17 个)、老旧工业提质类 (12 个)、老旧商业焕新类 (4 个)、历史文化保护类 (10 个)、蓝绿空间完善类 (3 个) 和其他更新改造类 (16 个)
实施路径：采用分圈层更新策略：
老城：重点保护历史文化，改善人居环境
中心城区：推进老旧住区改造和产业提质
副城和新城：盘活闲置用地，优化产业布局
2025 年更新计划：
整体推进成效：
截至 2025 年 6 月，全市累计实施204 个更新项目，已开工178 个(开工率 87%)，已完工105 个(完工率 51%)
累计盘活存量项目212 个，涉及房产约126 万平方米、土地0.52 万亩
完成1282 个老旧小区改造，涉及1.2 万户居民，中央财政奖补资金达2.3 亿元(2025 年)
项目亮点：
江苏省首批、南京市首个居住类城市更新试点，针对 **50 年代 "握手楼"** 危房群 (510 户，建筑密度 80%)
创新模式："原地重建 + 回迁安置"(为主) 与" 异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋 "(为辅) 相结合
资金共担：采用3:3:4 比例(市财政 30%、区财政 30%、居民 40%) 分摊建设成本
设计贴心：提供36 种户型(20-67.5㎡)，满足不同家庭需求；配备无障碍设施、智能安防和太阳能设备
民主参与：召开69 次居民议事会，签约率达97%(45 天内)
全国推广："插花式供地" 创新 (灵活划定用地边界整合零星土地) 被住建部列为全国可复制经验
核心理念："小尺度、渐进式、微更新"，保留老城肌理和烟火气
参与机制：构建五方平台(政府、企业、社区、居民、规划师) 共商共建，居民成为更新 "主角"
改造策略："一房一策" 院落改造，保留70% 以上居住功能，遵循 "愿改可改则改" 原则
成果：2021 年开街后成为网红打卡地，首个自主更新户许庆的改造案例被居民 "炫耀"
多元资金渠道：
中央支持：入选首批中央财政支持城市 (共 15 个)，三年获补助 8 亿元(2024-2026)
市区配套：设立专项资金，用于老旧小区改造、管网更新等
社会参与：出台《城市更新实施主体管理工作细则》，吸引社会资本参与，明确权责和退出机制
居民共担：如石榴新村居民承担 **40%** 建设成本，变 "被动接受" 为 "主动参与"
创新机制：
灵活供地："插花式供地" 破解产权复杂地块难题，已在石榴新村、小松涛巷等项目应用
功能转换：《工业用地更新管理办法》允许工业、研发、商业用地灵活转换，提高土地利用效率
共商共建：全市首批110 名社区营造师参与项目，推动居民全程参与
实验区先行：在鼓楼、秦淮、玄武、雨花台、浦口五区设立城市更新实验区，鼓励创新突破
居住条件提升：
城市品质升级：
产业转型：
文化传承：
2025-2026 重点任务：
持续推进62 个更新项目，重点关注居住安全、产业升级和历史文化保护
打造 "城市焕新・共筑精彩" 南京品牌，发布机会清单，吸引社会资本参与
深化 **"大片区统筹、区域性更新"** 机制，加大湖南路、南湖等重点片区更新力度
南京城市更新已从 "拆旧建新" 转向 "多元共治、品质提升、文化传承"的内涵式发展，探索出具有示范效应的" 南京模式 "。截至 2025 年 11 月，已有19 项更新经验被国家和省级层面推广，在中央财政绩效评价中获评最高等级 "A"，成为全国城市更新的 "优等生"。
